备受关注的房地产市场，这两天迎来了密集的利好消息。
8月31日晚，央行、金融监管总局两部门发文，备受关注的存量首套住房贷款利率下调政策正式落地。与此同时，一二线城市执行已久的“认房又认贷”政策开始松动，广州、深圳、上海和北京，相继宣布执行“认房不认贷”政策。更早些时候，一些二线城市已经开始“认房不认贷”。
广州市区珠江两岸风光。新华社 图
存量房贷利率下调，可以为那些“高位站岗”的购房者减负；而“认房不认贷”的落地，将大大降低购房门槛，有利于提振购房需求。
一二线城市向来是楼市调控的风向标，在多箭齐发的利好下，很多人关心的问题是，楼市是否会回到涨涨涨的局面？房企能否期待久违的“金九银十”局面？
“认房不认贷”，政策面集体松绑
“认房又认贷”，是前些年地产过热时的政策产物。认房，顾名思义，就是看名下在当地有没有房产；认贷，就是看名下有没有贷款记录。
在2010年发布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》中，这一调控工具被确立下来，随后从房价涨幅较快的一线城市蔓延到二线城市。
其中，一线城市尤其是北京和上海执行最严。只要在全国有贷款记录，哪怕在当地无房，再买房就按第二套及以上住房算，按照二套及以上住房来执行首付比例、贷款利率，有效抑制了多套房持有者的炒作行为。
一线城市集体优化政策，开始“认房不认贷”，其实在意料之中。一方面，经过长期的严格调控，领涨全国的一线城市现在楼市普遍降温，继续沿用地产过热时代的政策，已经不合时宜。
另一方面，房地产市场供求关系发生了重大变化，如果之前的重心是抑制过热，现在则亟需提振住房需求。“认房不认贷”，既是解决改善性住房需求，促进消费，也是间接为房企纾困。
在此之前，从中央到地方，已经出台了各种松绑措施，有支持房企融资的，有降低购房门槛的，如放宽“三限”（限购、限售、限价），这些措施没有引发楼市过热，给“认房不认贷”的落地提供了铺垫条件。
根据媒体报道，目前全国范围还有十来个城市，在执行“认房又认贷”的政策，一线城市向来是政策风向标，如今它们已经全部调整，二线城市跟进只是时间问题。
对潜在购房者来说，这是实实在在的利好。改为“认房不认贷”，只要名下无房，不管有没有贷款记录，在当地买房就按首套房算，一套500万元的房子，过去可能要250万元首付，现在只要150万元，首付门槛大大降低。有改善需求的人，可以先卖掉手上的，再换大的，在不大幅增加首付资金负担的基础上，通过“卖一买一”实现居住条件的升级。
而正如前面提到的，“认房不认贷”影响的主要还是一二线城市，三四五线城市过去可能根本就没有执行“认房又认贷”政策，所以此次调整的直接影响不大。
当然，一个间接影响是，随着购房门槛下降，资金和需求加速向一二线城市流动，对库存压力本就比较大，且承接了一二线城市外溢购房需求的中小城市来说，还需要给出进一步的松绑或优惠措施，从而抢夺市场注意力。
担心房价重新涨起来？多虑了
面对一系列的楼市激励措施，相信很多人都有疑惑，购房门槛降低后，过去房价水涨船高的一二线城市，房价是不是又要重新涨起来了？楼市投机炒作会不会卷土重来？这种担心其实多虑了。
一者，在限制房价上涨方面，经过数年的实践，各地的政策工具已经相当多了。“房住不炒”始终是红线，如果房价涨幅过快，各大城市相信都能够灵活出手应对。
二者，现在住房消费低迷，不仅是调控严格、购房门槛高的问题，而是整个房地产产业链在调整。过去房价高涨，投机炒作盛行，除了市场需求旺盛外，在供应端，房企高负债、高杠杆、高周转模式也在推波助澜。“三高”模式和高房价相互支撑，土地和债务成本成为房价上涨的重要推手。
现在，这种激进扩张的时代已经结束了。从土地市场的热度就能管中窥豹，哪怕是实行“认房不认贷”政策，也很难对整个产业链全盘激活，让房价重新驶上暴涨的快车道。
而在更宏观的层面，房地产市场供求关系变化的背后，是市场环境的变化。观察房价上涨，有一个经典的分析框架，也即短期看政策、中期看土地、长期看人口。也就是说，人口增长情况决定整个房价走势的基本面。
前些年，一二线城市之所以房价暴涨，一个重要背景是，在高速城镇化之下，这些城市每年都有二三十万甚至更多的人口流入，而土地和住房供应跟不上流入速度。供需不匹配，房价就长期处在上行通道。
现在出生率下降，城镇化放缓，并且中心城市还开始瘦身健体、减量发展，告别摊大饼，一二线城市的人口流入速度，比前些年明显减慢。北上广深四大一线城市，甚至在去年历史性的集体人口负增长。
因此，一二线城市住房供应紧张的局面，将得到一定程度缓解。并且，在住房供应上，它们还在加大保障性住房的建设力度，满足一些购房困难群体的居住需求，这些都有助于抑制房价过快上涨。房价只涨不跌的神话已经打破，未来的房地产市场，依然会是“稳”字当头，大范围暴涨暴跌将很难出现，房价将逐渐回归一个合理的区间。
当然，哪怕利好政策频出，且面向各类城市，在房地产存量时代，全国楼市的分化将越来越明显。
人口流入地的一二线城市，楼市热度依旧会有一个良好的预期支撑，人口流出的低线城市，房价下跌可能会成为一种常态。甚至在一二线城市内部，也会形成区域分化——中心城区房价仍然会保持坚挺，那些远离城中心、基础设施配套相对不完善的片区，可能得做好房价涨不动甚至继续下跌的准备。
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