行情竟然好到如此程度了？
昨天，网传郑州房贷利率要上调了，今天早上，实锤来了。
渤海银行郑州方面表示，目前已经接到通知，首套房贷已开始执行利率4.3%。
没想到，楼市一回暖，银行比开发商变脸得更快。
目前郑州多数银行执行的利率只有3.8%，现在渤海银行直接拉到4.3%，高出同行50个基点。
这到底作的什么妖？
更令人担心的是，这波房贷利率上调会不会蔓延？
众所周知，当前房贷利率=LPR+银行加点。
LPR是会浮动变化的，但银行加点是从你签约之日起就不变的，加点可以是正数也可以是负数，但会跟着你30年的还贷周期。
当前5年期的LPR利率是4.3%，但去年政策全国统一版首套房可以有额外20个bp的优惠。
也就是说最低是可以做到4.1%，那为什么很多城市可以做到4%以下？
这源于1月5日央行出台的“特别”政策。
对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
所以满足这个条件的城市，可以自主由本地决定首套房贷利率的下限。
换言之，这个加点，变成了负数。
郑州当前主流首套房贷利率3.8%=4.3%-50个bp，这个-50个bp是会固定下来的。
那渤海银行为什么可以回调到4.3%呢？
央行给到的政策中，说了是暂时的：
后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
那么，渤海银行敢上调利率，是因为郑州房价已经涨了？
我查了一下70城的数据，倒推前3个月：
2023年1月，郑州新房环比上涨0.2%，同比下跌3%
2022年12月，郑州新房环比下跌0.6%，同比下跌3.4%
2022年11月，郑州新房环比下跌0.4%，同比下跌3.6%
也就是说，至少从房价数据上看，郑州的楼市行情并没有回暖。
再看回市场：
1月份，郑州二手房成交5711套，环比2022年12月份增长36.5%，同比2022年1月份增长54%。
春节过后，这热度也还在持续：
1月29-2月4日成交419套，2月5-2月11日飙升到1069套，2月12-2月18日达到1341套。
虽然新房价格依然还在跌，但二手房市场在好转，这点是确定的。
可郑州市场此前低迷了5年之久，现在这点小表现也没有火到让银行出来作妖的资本啊。
就目前看来，还只是渤海银行单家的做法，其他银行并没有表示跟进。
另外，据本地自媒体的推测，更多是渤海银行本身的问题，因为不打算接商品房房贷业务了，故意弄出来的说辞，用来劝退购房者在这做商贷业务。
至于内部更详细的原因，我就不知道了。
我认为大家也没必要纠结，更没必要焦虑。
我认为郑州不可能全面上调房贷利率的，至少这3个月是。
利率优惠是有详细政策的，郑州当前楼市条件根本达不到上调利率的要求。
何况渤海银行也只是一个小银行，没有太多的风向性代表，对市场变化没有决定性作用。
但不可否认，郑州第一个上调房贷利率的银行出现了。
我还是那句话，市场变化是很快的，对于刚需来说，与其去追不确定的东西，不如锁定当下的利率优惠，-50bp的机会，可不是常有的。
利率一旦上浮，对每月的月供和总得利息成本影响是很大的，谁的钱不是辛苦赚的呢，谁也不愿意用来还利息。
此前还有很多人因为存量利率高的问题，在提前还房贷，我认为提前还房贷不适合所有人，尤其是之前利率5%以下完全没必要。
郑州是个案例，渤海银行更是个特例。
但更多人担心的是，楼市一旦回暖，房贷利率会不会马上上调。
上面我给大家解释清楚了，房贷利率=LPR+银行加点。
能肯定的是LPR利率，下调是大趋势，至少今年都是。
但银行加点，是会变化的。
而且变化不需要等到一月一调，会随时变动。
毕竟要做到4%以下利率的，更多是要银行让利的。
商业银行利润的一大头，也就是利息差。
放贷的利息越低，他们利润也会受到影响，只要楼市回暖，他们自然更着急收回这个优惠。
所以现在4.1%以下利率的城市，是有可能上调的。
截至目前，首套利率低于房贷利率下限（4.1%）的城市增加一共有34个。
下方是2月份新增房贷利率低于4.1%的城市。（去年还有一批）
这批城市是可以随时收回优惠的。
说白了，现在央行给出的优惠，首套最低是4.1%，低于4.1%以下的是各地自主决定的，是4%、3.9%、3.8%，这些是本地银行决定的。
他们可以从3.7%涨到3.9%，如果房价达到连续3个月环比同比上涨，就可以回归到优惠下限的4.1%。
当然了，会不会上调，最后看的还是市场。
不过，近期市场确实火热：
广州2月1日到2月19日，新房网签了3342套，二手房成交了6500套。短短19天时间，广州就卖出了近万套房。
成都2023年截止2月19日，一二手成交量突破3.6万套。
苏州这2周每日日成交基本都在300套以上，最高达到了423套。
南京年后三周二手房成交量三连涨，2月份南京二手房成交量有望达到7000-8000套的高水平。
还有更多城市的案例，我不一一列举。
最后，揭晓答案：
房贷利率会不会上调？会。
关键盯紧市场变化，该出手时就出手。
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